お役立ち情報（住宅購入編）


 

現在の収入・年収や貯蓄額・毎月返済できる額などから購入可能な住まいの価格を知ることから始めます。

住宅を建築するための資金は、一般的に、自己資金と住宅ローンなどの借入金によって準備されます。資金計画にあたっては、自己資金と借入金の比率をどうするか、ローンの返済計画に無理はないかといった点をよく検討しなければなりません。

頭金は、購入価格の2割以上を用意しておくのが望ましいと云われています。最近はなるべく多くの頭金を用意して、月々の返済を抑えた無理のない返済計画を立てる傾向が強くなっています。
住宅や土地などの購入した場合、その代金以外に、税金、ローン関係費用、諸費用などがかかりますのでこれらの費用も計算に入れて準備しておきましょう。
住宅ローンは「いくらなら無理なく返済できるか」を基準に計画を立てましょう。

一般的に、年収の25%といわれていますが、家族構成などによりライフプランはさまざまです。無理なく返済できる計画をたて融資金額を決めましょう。また金融機関や不動産会社もローンの返済計画などを作成してくれます。


「自己資金はいくら必要か？」「いくらぐらいの物件が買えるのか？」「購入にかかる諸費用は？」など、資金計画の要点をご説明します。


 お住いをご購入する際には様々な諸費用がかかります。これら諸費用の合計は、物件価格の目安として6～8％ くらいです。


月々及びボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借り入れ額を算出し、予算を立てます。月々の返済金額は、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借り入れ額と自己資金の合計額が、購入のために準備できる金額です。購入にあたっては物件価格の他に諸費用が必要となりますので、住宅ローンの借入金と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
 

住宅ローン（借入金）＋自己資金＝物件価格＋諸費用



諸費用は、契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。内訳は以下の表のようになっています。

契約印紙 売買契約書に貼付する印紙代です。
（物件価格により変動）
ローン契約印紙 ローン契約書に貼付する印紙代です。
（借入金額により変動）
登記費用
（国税）

土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記や
移転登記をすることになります。登記のときに納める税金を登録免許税といいます。
ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％がそれぞれ必要となります。
仲介手数料 売買価格の３％＋６万円（別途消費税および地方消費税）となります。
ローン保証料 連帯保証人を立てる代わりに「信用保証機関」や「信用保険会社」に連帯保証を
お願いすることができる。この場合ににかかる費用が保証料である。
この時、金融機関によっては「保証取扱事務手数料」が発生する場合があります。
ローン事務手数料 ローンを組むのに必要な事務手数料です。
固定資産税
(日割)
 不動産を所有している限り毎年かかる地方税で、１月１日現在、各市町村の固定資産課税台帳
に記されている土地や建物にかかる税金。所有者として登録されている人が支払う。
マイホームなら、一定の条件を満たせば軽減措置がある。
都市計画税
(日割)		 市街化区域内に不動産を持っている限り、毎年かかる地方税で、
毎年１月１日現在の所有者に課せられる。
火災保険
その他保険		 火災はローン借入期間一括支払が基本です。
保険期間・建物構造などにより金額が変わる。
不動産取得税 住宅の場合、固定資産税評価額×３％です。
その他費用 引っ越し費用、建替え工事では解体工事費・仮住まい費用等も忘れずに。


自宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」が受けられる場合があります。



住宅を購入するための資金について親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。

 


住宅の価格相場や物件の条件、通勤・通学の利便性や周辺地域の環境など、希望するすべての面で満足できる物件は、なかなか見つからないものです。ご希望の条件に優先順位をつけておくことも大切です。
お住まい探しには、たくさんの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌やインターネットなどを上手に活用しましょう。
また信頼できる不動産業者さんに相談してみてもいいのではないでしょうか。



情報をもとに、気になる物件は現地見学に行きましょう。

現地見学では、広告やチラシなどでは分らない、周辺環境などを確認します。
ご家族それぞれの立場からチェックすることも重要なポイントです。
日当りや風通しなども確認できます。

最寄りの駅やバス停への所要時間、学校・公園・病院・コンビニや商店街などの施設状況も確認しておきましょう。平日と日曜、昼と夜とでは、道路混雑や騒音、周辺環境などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。

物件情報だけではわからない物件の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。

■物件の主なチェックポイント
・敷地状況・接道状況
・建物外装の状況（見学できれば内装も）
・部屋数や間取り
・各部屋の日当たり、風通し
・車庫スペース
・設備設置状況
・収納スペースなど

■周辺環境の主なチェックポイント
・交通機関(最寄駅・バス停までの所要時間 ・始発・最終時間など)
・教育施設(学校、学区など)
・公共施設(病院・図書館・公園など)
・その他周辺施設(商店街・コンビニ・スーパーなど)
・周辺道路の状況（交通量、混雑状況など）
・その他(騒音・悪臭など)



購入希望の物件が決まったら、購入を申し込みます。その際、購入申込書の提出をします。それを受けて業者は代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。その後、条件が整えば重要事項説明を受け不動産売買契約書を結びます。

■重要事項説明書
売買契約を結ぶ前に、物件に関する重要な事項の説明を受けます。
宅地建物取引主任者の資格をもつ担当者が、重要事項説明書をご説明します。重要事項説明書には、物件の名義人や権利、法的制限、生活設備、敷地と道路の関係、マンションの場合は管理の内容などが記載されています。

　「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法という法律で定められていますので、不動産会社が一切関与しない個人間（法人も含む）での不動産売買契約以外では、必ず買主に説明しなければなりません。
なお、この重要事項説明は売買契約前で、説明をする者は宅地建物取引主任者とされており、最低限説明しなければならない内容も宅地建物取引業法で定められています。

■不動産売買契約

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払い契約が成立します。 契約締結後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要な場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

 

 
 

売買契約を結んだら、次は住宅ローンの申し込みです。
住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の2つに分けられます。
どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。公庫・年金のように申込期間が決まっているものは、それに合わせて申し込みます。住宅ローンを申し込むときには特に費用はかかりませんが、必要な書類を提出しなければなりません。特に公庫を借りるときはそろえる書類が多いので早めに準備しておきましょう。

■必要な書類

・住民税決定通知書

・収入証明書もしくは所得証明書

・実印と印鑑証明

・重要事項説明書、不動産売買契約書の写しなど


不動産代金の支払いは高額であるため、一般的に窓口となる金融機関を利用して、振込みや小切手により行われます。金融機関からの借入金等を含め全ての金銭授受を行い、土地及び建物の所有権移転登記を行ないます。
登記は、司法書士が用意してきた委任状に捺印し、司法書士に委任します。全ての金銭授受が終了し、司法書士が登記の申請を行い手続きは終了です。

住宅のカギを受け取り、引渡しを受けて入居です。